定期預金担保の解除方法：銀行融資

銀行に担保と入れるというと、思い浮かぶのは、定期預金と不動産でしょう。今回は、定期預金担保についてです。

定期預金を担保に入れての借入は、手形貸付と当座貸越の短期借入が圧倒的に多いです。そして、手形貸付枠と当座貸越枠に設定された定期預金は、そのまま何年も担保に入れている状態が続いているのではないでしょうか。でも、定期預金と借入枠使用額とを相殺して欲しいと依頼しても、銀行はすぐには応じてくれないものです。そういった場合には、2つの理由を告げて、相殺することにより、定期預金担保を解除することができます。

まず、地域密着型金融（リレーションシップバンキング）の中で、過度に担保依存しない融資を推進しているはずだから、定期預金と相殺して欲しいと伝えることです。

地域密着型金融推進計画は、今現在公表されてませんが、その精神は継続されていますから、有効な交渉根拠となるはずです。

次に、格付けアップのために自社の自己資本比率を上げたいと銀行員に伝えることです。定期預金と短期借入金を相殺すれば、それだけ総資産が圧縮できます。

自己資本比率は、自己資本÷総資産×100で求められますから、比率は向上します。

・過度に担保に依存しない融資の推進
・自己資本比率向上による格付けアップ

この2つを交渉根拠にすれば、銀行としても考えざるをえません。ただゴリ押しだけは、控えてくださいね。私は、財務内容の改善よりも、融資枠を作ったことにより、足りなかったら、枠を使えばいいといった安易な資金繰りをしてしまうことを防ぐ一環として、預金担保解除による融資枠解除をおすすめています。きっちり管理できるのであれば、融資枠をとっておくことは、安定した資金調達につながるので、いいと思います。

根抵当権の注意点

不動産担保には、抵当権が設定されます。抵当権は、（普通）抵当権と根抵当権があります。通常完済後、抵当権抹消手続きをするのですが、抹消手続きをせず、そのまま登記簿上に残っていても、効力はありません。一方で、同じ借入でも、根抵当権が設定されていて、完済したとしても、抹消手続きをしないとそのまま根抵当権は、残ったままとなります。この根抵当権のケースでは、銀行は、借入のほかに、借入があってもなくても、根抵当権の解除手続きは、とりたがりません。なぜなら、今後の借入需要が出てきた際、あるいは他の借入金の担保として有効だからです。ここで、根抵当権が残ったままだと、どうなのか?他行で新たに借入する場合に、抵当権設定しようとしても、後順位となるため、融資が難しくなることもあります。業績が好調なときであれば、多少の信用貸しをしてくれることもありますが、借りていない銀行の根抵当権が残っているために、融資が難しくなってしまうのは避けたいですよね。
それにもかかわらず、根抵当権は放置されたままのケースは多いんですよね。銀行が、「次の借入のとき、わずらわしい担保設定をしなくていい」と言われたことはありませんか。そう言われれば、そうかなと思ってしまいますよね。そこで、根抵当権をはずすことも考える必要がありますよね。このためには、必ずその銀行の借入額をゼロにしてから、交渉してください。少しでも、借入があれば、その借入に対しての根抵当権として有効だからはずせないと言ってきます。また今後の資金需要に備えて、そのままにしておくということもありますが、それはその時に設定すればいいですよね。ただメインバンクで、根抵当権を設定している場合は、単純にはずせばいいということはありません。この点だけは、注意してくださいね。

担保不動産の競売を防ぐ方法

銀行から融資を受けるにおいて、持っている不動産を銀行に担保として差し出している企業は多いかと思います。しかし担保としている以上、融資の返済ができなくなって返済条件変更交渉も行わないとすると、銀行から強行的な手段、つまり競売にかけられてしまうおそれがある、ということです。競売にかけられてもよい不動産ならともかく、以下のケースでは競売にはかけられたくないでしょう。
・その不動産が事業を行うにあたって絶対に必要な不動産、つまり工場や店舗などで、その不動産が別の人の手に渡っては商売が続けられないケース
・周囲の目があり、その不動産が別の人の手に渡ってしまっては、「不動産が競売されたのか。」と見られるおそれがあり信用面からも競売にかけられるのがまずいケース
・自宅が心のよりどころであったり、家族の問題などで絶対に手放したくないケース

　他にもいろいろなケースが考えられるでしょうが、銀行による不動産の競売のおそれから不動産を守る方法の一つが、リースバックです。リースバックとは、協力者にいったん不動産を買い取ってもらいますが、その協力者から賃借することにより、立ち退く必要がないため外観は変わらず、つまりその不動産を使い続けることは変わりないため見た目は分からず、また協力者が買い取るに際して担保抹消が行われるため銀行による競売のおそれから解放されることになります。そして会社の体力がまたついてきた時に、協力者から買い戻すことにより、所有権を戻すことも可能です。

銀行融資：担保の種類

金融機関との取引で使われる担保の種類には、質権、抵当権、根抵当権、仮登記担保などがあります。
　質権とは、動産(不動産以外の有形財産)において、多く用いられる担保の種類です。債務者の動産を金融機関に預け、もしも債務者が約束通りの返済をしない場合には、その動産を金融機関が売却し、もしくはそれを金融機関固有の財産とすることにより、返済の代わりにできる権利のことを言います。なお、質権を設定する場合には、必ずその動産を、金融機関に預けることが必要です。
　抵当権とは不動産を目的として設定します。その土地の使用・収益は所有者が継続して行い、金融機関は、債務者が約束通りの返済を行わない場合には、その不動産を競売し、それを返済にあてます。質権とは異なり、債務者は不動産の使用収益を継続できます。なお、抵当権は登記という形により外形をととのえます。
　根抵当権とは、抵当権の一種ですが、特定の融資を担保するものではなく、限度額を定め、一定の範囲にある複数の融資を担保とすることができるものです。反復して融資を受ける金融機関と顧客との間で多く用いられる方法です。
　仮登記担保とは、金銭消費貸借契約を締結するにあたり、債務者が約束通りに返済しない場合には、返済に代えてその不動産を金融機関に所有権移転する契約を行うことができます。その契約をもとに、不動産所有者から、金融機関への、条件付所有権移転仮登記を行うものです。金融機関にしてみれば、返済のない場合には、面倒な裁判手続きを経ることなく、代物弁済を得ることができます。また、仮登記を行うことにより、担保権の存在とその優先権を公示できる点で、確実な担保と言えるでしょう。仮に他の債権者が強制執行の申し立てをした場合でも、仮登記の優先性により他の債権者に優先して弁済を受けることになります。
不動産担保用語集参照。

銀行融資：更正担保権とは

更正担保権とは、会社更生法において、更生手続開始当時、更生会社の財産につき存する担保権（特別の先取特権、質権、抵当権及び商法 の規定による留置権に限る。）の被担保債権であって、更生手続開始前の原因に基づいて生じたものなどを言います。

銀行融資：担保提供者とは

担保提供者とは、不動産・株式・預金など、担保となるものの所有者のことを言います。担保提供者と、融資の債務者は異なっていてもかまいません。担保提供者は、融資を受けている企業と関係がなくても、金融機関から保証人となるように要請されるケースが多いです。
不動産用語集

銀行融資：仮登記担保とは

仮登記担保とは、仮登記担保契約に関する法律によって認められている担保の一つです。

　金融機関などが債権保全のために、不動産についての代物弁済の予約、停止条件付代物弁済などの契約による権利について、仮登記を付すことのできるものを言います。

不動産担保用語集

銀行融資：追加担保とは

追加担保とは、金融機関などが債務者に対して有している担保の価値が下落し、融資残高に対して保全が不足するような状態になった場合、追加として差し出す担保のことを言います。

　リスケジュール（返済条件の変更）を金融機関に申込むと、金融機関から追加担保、追加保証人を要求されるケースは多いですが、追加担保・追加保証人なしでリスケジュールを成功させるように、粘り強く交渉を続けることが必要です。

銀行融資：担保設定

担保にはいろいろあります。ここでは、不動産、有価証券の中で主に株式、預金の担保設定の方法についてみてみます。

　不動産は、土地・建物などがありますが、担保設定のためには、抵当権もしくは根抵当権を設定する方法をとります。

　 担保設定すると、登記簿の乙区の欄に、その旨が記載されます。

　また株式の担保設定のためには、有価証券担保差入書を金融機関に差し出し、株式現物を金融機関に預ける方法をとります。

　預金の担保設定のためには、預金担保差入書を金融機関に差し出し、預金通帳、預金証書を金融機関に預ける方法をとります。

不動産担保用語集

銀行融資：不動産担保評価の方法、担保評価の方法

土地は、担保となるものの中でも一番銀行員が好きなものです。

　建物みたいに時間がたつにつれて価値が減少しないし、株券・ゴルフ会員権みたいに値段の上下が激しくはないからです。

　土地といっても、山奥の土地、市街化調整区域の土地、農地などは担保として評価しません。そんな土地を担保としても、いざとなったときに売れないからです。

　担保となる土地の基本は一つ、誰かが買ってくれそうな土地です。担保は、銀行が貸しているお金が返ってこなかったときに土地を売ってお金を返してもらうためのものだからです。

　評価方法は、路線価もしくは標準地・基準地の地価を参考に１�uの価格を算出、それに土地の面積を掛けて土地の時価を算出します。

　そうして算出された土地の評価に「掛け目」を掛けて担保価格を算出します。土地は時価で売れるとはかぎらないため、「掛け目」を掛けて評価を低くし、それを担保価格とします。

　いいですか、土地の「時価」と「担保価格」とは違うのです。担保価格は、時価よりも安くなります。

　「掛け目」は銀行によってまちまちですが、だいたい70％であるようです。

　では、試しに以下の土地の担保価格を算出してみましょう。

　1�uあたり土地単価　110,000円　
　面積　150�u
　掛け目　70％
　土地単価110,000円×面積150�u＝土地の時価　16,500,000円
　時価16,500,000円×掛け目70％＝担保価格　11,550,000円

　以上のように、土地の時価よりも担保価格はずっと安いです。そのことは銀行から融資を受ける以上は絶対覚えておきたいところです。

不動産担保用語集

銀行融資：担保権とは

担保権とは、融資について、当初の約定通りに返済がされないときに、その返済に代えて、債権者が担保として提供を受けた物について一方的に換金し、返済に充当する権利のことを言います。

担保物権とも言います。

不動産担保ローン用語集

銀行融資：年金担保融資とは

年金担保融資とは、年金受給者の生活を支援するための融資制度です。厚生年金保険、船員保険、国民年金（老齢福祉年金を除く。）または労働者災害補償保険の年金の支払を受けている方に対して、事業、住居、医療などに必要な資金が融資されます。
言ってみれば、年金の前借りということなので、この制度を使ってまで、事業資金にあてない方がいいでしょう。

銀行融資：譲渡担保とは

譲渡担保とは、債権者が、担保として所有権をはじめとする財産権を、債務者または物上保証人から譲り受ける方式です。
例えば、工場の機械を担保に入れてお金を借りる場合があります。もちろん機械は、工場側が従来どおり使い続けることができます。
不動産担保ローン用語集

動産担保とは・動産担保融資とは・動産譲渡担保とは・集合動産譲渡担保とは

動産とは、不動産以外の物のことを言います。 　民法は

　「土地とその定着物を不動産とし、そのほかの物を動産とする」
　　 (民法86条1項2項)

　と定めています。
　不動産とは土地・建物のことを言い、また動産はそれ以外の物となります。
　動産を担保とすることを「動産担保」、動産を担保とした融資を「動産担保融資」と言います。
　代表的なものは、「質屋」の融資です。
　動産の占有を移転して担保化することを「質権」と言いますが、そうなると、所有者はその動産を自由に使用することができなくなります。
動産譲渡担保・集合動産譲渡担保
　譲渡担保とは、目的物の所有権を、担保の目的で担保権者(債権者)に移転し、もし支払いができなくなれば、債権者が所有者として目的物を売却して債務弁済に充てる、というものです。
　この方式では、所有権は移転しますが、動産の占有を移転することがないため、自由に使用することができます。
　また、日々製造されて増え、一方で出荷により減っていく流動的な在庫商品一切を「集合動産譲渡担保」として担保設定する例もあります
 

参考：<a href="http://www.geocities.jp/chatmonkey3/">不動産担保ローン用語集</a>

銀行融資：売掛債権担保融資とは

売掛債権担保融資とは、売掛債権を金融機関に差し出す担保として、資金調達を行う融資のことを言います。 　各都道府県の信用保証協会では、売掛債権を担保とした金融機関からの借入に対して、協会が信用保証を行う制度があります。

　また、ノンバンクで売掛債権担保融資を行っているところも多くあります。

売掛債権担保融資には、以下の2つの形式があります。
根保証
…売掛債権の状況等により設定された極度額の範囲内で、反復して融資を行います。

個別保証
…融資の都度、担保となる売掛債権を指定します。

　売掛債権の価値として、売掛債権の額面に、各金融機関で決めた掛け目が掛けられます。これは売掛先の信用状況にもよって、変わってきます。
 
 

銀行融資：譲渡担保

債権担保とは、売掛債権などの債権を、担保とすることによって金融機関などが融資するにあたり、その担保のことをいいます。 　融資の返済ができなくなった場合など、売掛債権などの債権が金融機関に譲渡され、その回収金が返済にあてられます。
 

<a href="http://www.geocities.jp/chatmonkey3/">不動産担保ローン用語集</a>

銀行融資：生命保険担保

生命保険担保とは、生命保険を担保とした融資において、その担保のことをいいます。 銀行融資での実務ではほとんど見られません。
昔は、生命保険を組むときのローンで、生命保険担保はよく見られました
生命保険担保は、その時に解約した場合の解約返戻金の金額をベースに、担保価値を見られます。

銀行融資：預金担保

預金担保とは、金融機関から融資を受けるとき、定期預金、定期積金など、預金を担保に融資を受ける、その担保を言います。 　預金は、価値が値上がりもしなければ値下がりもしないものです。そのため、金融機関は預金担保の価値をほぼ100％で評価します。

有価証券担保・証券担保ローンとは

担保として金融機関に差し出すことができるものは、なにも不動産だけではありません。

株式・社債・金融債・投資信託などの有価証券も、その価値さえあれば、金融機関に担保として差し出すことができます。
そのような担保を、有価証券担保といいます。

証券担保ローンとは、有価証券を担保にした融資のことをいいます。
ノンバンク他、多くの金融機関で取り扱っています。

銀行融資：共同担保目録

共同担保目録とは、不動産が他の不動産と共同担保となっている場合、作成されるものです。 不動産登記簿の乙区に担保設定の記載があり、かつ同欄に
「共同担保　目録（Ｘ）第ＸＸＸＸ号」
等の記載がある場合、共同担保が設定されていることが分かります。
共同担保がついている不動産の登記簿をとると、共同担保目録も後ろについてきます。

<a href="http://www.geocities.jp/chatmonkey3/">不動産担保ローン</a>